Pedoman Teknis Bagi Pelaku Usaha Dalam Pemenuhan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Pada Sektor Perumahan

Pendahuluan

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Republik Indonesia telah menerbitkan Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 18 Tahun 2025 tentang Standar Kegiatan Usaha, Pelaksanaan Pengawasan, dan Pengenaan Sanksi Pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Perumahan (‘’Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025’’) sebagai tindak lanjut dari Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 (‘’PP No. 28 Tahun 2025’’) tentang Pemenuhan Kewajiban Pelaku Usaha sesuai dengan tingkat risiko kegiatan usaha.

Dalam rangka mengimplementasikan adanya Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025, pada tanggal 06 Juli 2026 Pemerintah menerbitkan adanya Surat Edaran Nomor 06/SE/Dp/2026 tentang Petunjuk Teknis Format dan Mekanisme Pemenuhan Kewajiban Pelaku Usaha serta Tata Cara Pengenaan Sanksi Administratif dalam Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Perumahan (‘’SE No. 06/SE/Dp/2026’’) sebagai tindak lanjut dari Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025. SE No. 06/SE/Dp.2026 merupakan peraturan yang berfokus sebagai aturan main dalam pemenuhan kewajiban bagi Pelaku Usaha pada Sektor Perumahan.

Secara tekstual, adapun implikasi dari terbitnya SE No. 06/SE/Dp.2026, adalah terkait pemenuhan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko pada Sektor Perumahan wajib ditempuh Pelaku Usaha melalui perolehan Keputusan Pengesahan dan Tanda Terima Laporan dari Pemerintah Daerah dan komitmen dalam penyampaian laporan kepatuhan Pelaku Usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan.

Prosedur Permohonan Keputusan Pengesahan oleh Pelaku Usaha Dalam Rangka Pemenuhan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PBBR) pada Sektor Perumahan.

Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PBBR) adalah Perizinan yang menggunakan pendekatan berbasis risiko sebagaimana diperoleh dari hasil analisis risiko dari setiap kegiatan usaha di bidang perumahan dan kawasan permukiman[1].

Penyelenggaraan PBBR Sektor Perumahan meliputi kegiatan usaha dengan KBLI 68111 real estat yang dimiliki sendiri atau disewa[2]. Lebih lanjut, penyelenggaraan PBBR pada sektor ini mencakup beberapa kegiatan usaha, sebagai berikut:

1. Pengembangan hunian dan/atau hunian campuran;
2. Pengembangan dan/atau pengoperasian pusat perbelanjaan;
3. Pengembangan selain kedua kegiatan tersebut;
4. Pengembangan campuran yang difokuskan pada kegiatan usaha dengan cakupan fungsi hunian.

Dalam pelaksanaan Perizinan Berusaha pada sektor Perumahan, Pelaku Usaha wajib memperoleh Keputusan Pengesahan dan Tanda Terima Laporan dari Pemerintah Daerah[3]. Keputusan Pengesahan yang dimohonkan oleh Pelaku Usaha, dilakukan berdasarkan klasifikasi perumahan dan jenis kegiatan usaha, yaitu:

1. Pengembangan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah; dan
2. Pengembangan Perumahan.

Setelah diajukan permohonan, Pemerintah Daerah akan melanjutkan pada tahapan penilaian dokumen dan peninjauan lapangan  dengan rentang waktu paling lama 2 (dua) hari melalui Koordinator Penilai dan Tim Penilai. Apabila dokumen telah dinyatakan lengkap, Pelaku Usaha akan melanjutkan tahap Peninjauan Lapangan untuk memverifikasi dan mengklarifikasi kesesuaian dokumen persyaratan dengan kondisi aktual di lapangan. Bilamana terdapat ketidaksesuaian maka, dokumen permohonan akan dikembalikan dan Pelaku Usaha wajib menyesuaiakan perbaikan melalui mekanisme konsultasi dalam rentang waktu 3 (tiga) hari. Setelah dilakukan perbaikan dan dokumen permohonan telah dinyatakan sesuai selanjutnya Koordinator Penilai dan Tim Penilai akan mengeluarkan Berita Acara Peninjauan Lapangan yang akan ditandatangani oleh ketiga pihak, yaitu Koordinator Penilai, Tim Penilai dan Pemohon. Atas berita acara tersebut, selanjutnya Pemerintah Daerah akan menerbitkan Keputusan Pengesahan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) hari terhitung sejak Berita Acara Peninjauan Lapangan dibuat.

Surat Edaran No. 06/SE/Dp.2026, mengklarifikasikan bahwasanya Keputusan Pengesahan dapat memuat arahan dan/atau pertimbangan teknis yang meliputi:

1. Komposisi Pemanfaatan Lahan;
2. Batasan Pemanfaatan Lahan;
3. Rencana pemanfaatan lahan yang memuat rincian kaveling, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH), serta rincian prasarana dan sarana; dan/atau;
4. Arahan penyelenggaraan perumahan sesuai dengan NSPK daerah masing-masing.

Prosedur Perolehan Tanda Terima Laporan oleh Pelaku Usaha Dalam Rangka Pemenuhan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko (PBBR) pada Sektor Perumahan.

Permohonan dalam pelaksanaan Perolehan Tanda Terima Laporan diajukan oleh Pelaku Usaha dengan melampirkan dokumen, sebagai berikut:

1. Laporan Keuangan yang telah diaudit oleh Akuntan Publik yang memuat rekapitulasi:
2. Rasio utang terhadap aktiva lancar;
3. Rasio utang terhadap aktiva tetap;dan
4. Rasio utang terhadap ekuitas
5. Proyeksi/analisis arus kas;
6. Laporan pelaksanaan sistem perjanjian pengikatan jual beli untuk rumah tapak dan rumah susun; dan/atau
7. Laporan pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) per rumah susun.

Adapun rekapitulasi dalam Laporan Keuangan sebagaimana dimaksud pada huruf d angka 1 dikecualikan bagi permohonan dengan klasifikasi kegiatan usaha pengembangan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan Laporan sebagaimana dimaksud pada huruf d angka 4 dikecualikan untuk jenis kegiatan usaha pengembangan Perumahan Tapak.

Lebih lanjut, dalam SE No. 06/SE/Dp.2026 diatur ketentuan bahwa Pelaku Usaha dapat melampirkan surat pernyataan bahwa laporan keuangan sedang dalam proses penyusunan, yang ditandatangani oleh pimpinan kantor akuntan publik yang memiliki izin apabila Laporan Keuangan yang akan dilampirkan dalam proses Perolehan Tanda Terima belum tersedia.

Selanjutnya, setelah seluruh dokumen dinyatakan lengkap dan sesuai, maka permohonan yang telah diajukan dilanjutkan dengan penerbitan Tanda Terima Laporan.  SE No. 06/SE/Dp.2026, mewajibkan Pemerintah Daerah mendokumentasikan seluruh tahapan mekanisme perolehan Tanda Terima Laporan melalui media fisik dan/atau elektronik dan Pelaku Usaha diwajibkan memutakhirkan Tanda Terima Laporan paling lambat 1 (satu) Tahun sejak Tanda Terima Laporan terakhir diterbitkan.

Rincian Penambahan

1. Pengaturan Secara Teknis dan Komprehensif Perihal Proses Pengajuan Permohonan hingga Perbaikan Secara Teknis

SE No. 06/SE/Dp.2026, mengatur secara detail terkait skema dari awal s.d selesai proses penerbitan Keputusan Pengesahan dan Tanda Terima Pelaporan sebagai bagian dari PBBR pada Sektor Perumahan. Hadirnya SE ini tentu menjadi panduan dan/atau guideline yang akan sangat membantu Pelaku Usaha dalam melakukan PBBR pada Sektor Perumahan.

2. Kewajiban Pemerintah Dalam Mendokumentasikan Seluruh Tahapan dan/atau Proses Perolehan Tanda Terima Laporan pada PBBR

Pemerintah diwajibkan untuk mendokumentasikan seluruh tahapan yang telah ditempuh oleh Pelaku Usaha dalam proses perolehan Tanda Terima Pelaporan.

Kesimpulan

Terbitnya SE No. 06/SE/Dp.2026 sebagai paraturan pelaksana dari Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025, mengatur secara teknis pelaksanaan Perizinan Berusaha bagi Pelaku Usaha pada Sektor Perumahan menjadi kabar baik bagi seluruh Pelaku Usaha dalam sektor Real Estat  (KBLI 68111).

Atas terbitnya, Surat Edaran ini terdapat 2 standar yang perlu diperhatikan dan dipenuhi oleh Pelaku Usaha, sebagai berikut:

1. Perolehan Keputusan Pengesahan;dan
2. Tanda Terima Laporan dari Pemerintah Daerah

Selanjutnya, bagi Pemerintah Daerah diharapkan dapat menyusun Standar Operasional Prosedur (SOP) internal terkait mekanisme penerbitan keputusan pengesahan pengembangan perumahan yang akan memudahkan Pelaku Usaha nantinya dalam melakukan proses PBBR pada sektor perumahan. Pelaksanaan SOP tersebut dapat disesuaikan oleh masing – masing daerah, sepanjang tetap mengikutsertakan Perangkat Daerah yang membidangi urusan perumahan dan kawasan permukiman di setiap tahapannya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

[1] Pasal 1 angka 1 Permen Permen Perumaan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025

[2] Pasal 2 ayat (2) Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025

[3] Pasal 6 ayat (1) huruf b dan c Permen Perumahan dan Kawasan Permukiman No. 18 Tahun 2025